Blogブログ

軍用地の相続税評価額の求め方

はいさい!

 

沖縄県那覇市の相続税・事業承継専門公認会計士・税理士・不動産鑑定士の石川浩之です。

 

沖縄ではよく出てくる軍用地ですが、相続税の評価をどのように計算するのか説明致します。

 

まず、軍用地に限ったお話ではないのですが、実勢価格と相続税の評価額は異なります。

 

実勢価格=売ったらいくらなのか

 

相続税評価額=相続税の計算をする為の評価額

 

となっており、一般的に実勢価格>相続税評価額の関係になっております。

 

軍用地は相続税評価の計算上、「公用地の評価」と言う計算方法が決められており、原則として、固定資産税評価額に登記簿上の地目に対応する「公用地用の評価倍率表」の倍率を乗じて計算した金額によって評価をします。

 

固定資産税評価額×登記簿上の地目に対応する倍率=更地の相続税評価額

 

中途半端に慣れている税理士の方は、通常の倍率方式と同様に間違えて課税地目に対応する倍率を乗じるケースがあるので要注意です。

 

ただし、一定の地域(伊江村、恩納村、宜野座村、金武町、国頭村、久米島町)に関しては、登記地目と課税地目が異なる場合には計算方法が異なります。

 

固定資産税評価額をそのまま採用せずに、登記簿上の地目で固定資産税評価額が計算されていたとした場合の金額を求め(固定資産税評価額相当額)、登記簿上の地目に対応する倍率を乗じて計算します。

 

また、登記簿の地目変更の推移も要チェックです。軍用地になってから課税時期までの間に登記簿上の地目が変更されている場合には、軍用地になった時の登記簿上の地目で判定する必要があります。

 

上記の計算を行い、軍用地の更地としての評価額を求めます。

 

その後、返還予定を確認し、返還予定が決まっていない軍用地の場合には40%の評価減(自分で自由に使えない為)が認められています。

 

したがって、軍用地の相続税評価額は、原則として

 

固定資産税評価額×登記簿上の地目に対応する倍率×(1-40%)=相続税評価額

 

となります。

 

前述した一定の地域に該当する場合に、固定資産税評価額をそのまま使って、登記簿上の地目の倍率を乗じるととんでもなく高い金額になってしまうことがあります。

 

過去に私が正しく評価した結果、軍用地が1億円の評価であったにも関わらず、慣れていない税理士の方は固定資産税評価額をそのまま使ってしまった為に、9億円で評価されていたケースがあります。

 

相続財産が8億円も異なると納税額が2,700万円で良かったものが、3億5,620万円を納めることになってしまった為、5億円で軍用地を売ったお金で相続税を3億5,620万円支払って手元には全然お金が残らないなんてことがありました。

 

相続税の評価が間違えていた、計算が間違えていた等の場合は還付請求をすることも可能ですが、5年間と言う期限付きもありますし、無駄な税理士の費用が掛かってしまいます

 

また、特例の適用漏れに関しては還付請求の対象外の為、餅は餅屋と言う言葉がある通り、最初から相続税専門の税理士に依頼して頂ければと思います。

 

当事務所は、相続税を専門にしているだけではなく、不動産鑑定士の資格も有していることから軍用地のみではなく土地の評価全般について圧倒的なノウハウがあります。

 

「こんなに凄いサービスが、こんなに安く受けられるの?」とお客様に感動して頂けるサービスを提供しております、相続発生後のご相談は初回無料の為、分かりやすさNo.1!顧客満足度No.1!のサービスを是非体験してみて下さい!

Contact Form問い合わせフォーム

必須お問い合わせ内容
必須お名前
電話番号
必須メールアドレス
面談ご希望日時
※ 当日及び翌日のご予約の場合や、選択項目に無い日時をご希望の方はお電話にてお問合せ下さい。
※ ご希望に沿えない場合もございますので予めご了承ください。
※ 初回面談については、通常60~90分程度かかります。

第一希望


第二希望

ご相談内容(自由記述)
※ 個人情報取り扱いについては、当事務所利用規約および個人情報保護方針をご参照下さい。
※ 内容によってはお答えできない場合がございますのでご了承ください。
※ 1週間程度経っても返事が届かない場合は、大変お手数ですが再度お問い合わせください。